QUEM SOMOS

CONHEÇA NOSSA HISTÓRIA

Desde 1992 nossos executivos atuam com foco na originação e na intermediação de operações de crédito para empresas do middle market junto a instituições bancárias, fundos de investimentos, companhias de leasing, family offices e demais agentes do mercado financeiro.

A expertise construída ao longo de todos esses anos especialmente em operações de real estate, através de créditos imobiliários, financiamento a produção de empreendimentos, além da estruturação financeira de loteamentos, consolidaram o conceito da MDM Financial como plataforma indispensável para o empresário que atua no ramo imobiliário ou deseja usar seus ativos em imóveis e recebíveis para monetização.

Conheça os principais produtos financeiros com os quais trabalhamos e agende conosco uma reunião para que possamos oferecer o que o mercado financeiro tem de melhor para sua empresa.

NOSSOS PRINCIPAIS SERVIÇOS

VEJA COMO PODEREMOS AJUDAR SEU NEGÓCIO

A operação de desmobilização de ativo imobiliário com/sem opção de retrovenda (recompra) é mecanismo para monetização sem endividamento, o que por si já é atrativo mas que, de acordo com a opção tributária da empresa, ainda pode se reverter em vantagem de descontos sobre o tributo a pagar, pois, a despesa com aluguel pode ser aproveitada como redutor fiscal.

  • Alívio do perfil do endividamento
  • Concentração na operação da empresa
  • Rebate fiscal sobre a despesa com locação

A operação é simples mas precisa a observância de alguns fatores atrativos para os investidores:

  • Volume do negócio vinculado ao valor venal do imóvel
  • Capacidade do imóvel em recolocação (para eventual default)
  • Capacidade cadastral e financeira do vendedor (futuro inquilino)
  • Locação de, no mínimo, 120 meses em contrato atípico, com cláusula de break off (rescisão antecipada do contrato) com retorno do investimento capitalizado

Rentabilidade da locação a partir de 0,8% ao mês sobre o valor do investimento

A operação de Built to Suit (construção sob encomenda) consiste na aquisição, reforma ou construção de imóvel para locação de longo prazo no regime especial (contrato atípico) previsto na Lei 8245/91, Art. 54.

A operação pode se ajustar a imóvel pronto (a ser objeto de reforma para adaptação ao uso) ou construção (a partir da aquisição do terreno cru), onde já se tenha (pelo vendedor) inquilino firme para uso específico ou inquilino firme que aponte imóvel para tal destinação.

Após estudos sobre o investimento em obras e assinado o termo de construção e locação com o inquilino, o imóvel é adquirido para que se possa executar a obra e entregar para o uso contratado.

O contrato de locação tem duração mínima de 120 (cento e vinte) meses e tem cláusula de break off impositiva de retorno do investimento (cláusula de atipicidade).

Pode servir para acelerar as vendas de áreas/lotes comerciais com a identificação do interesse de grande player (grande varejista, grande operador logístico, hospital ou faculdade) pelo loteador, resultando na venda de lote comercial para fundo de investimento que constrói o CD (centro de distribuição) ou o prédio e o aluga ao grande player (grande varejista, grande operador logístico, hospital ou faculdade), valorizando o metro quadrado do loteamento.

Operação de venda do ativo imobiliário (operacional) com opção de recompra já disparada desde a largada. Caracteristicamente um leasing imobiliário com dispositivo de retrovenda, é, também, mecanismo para monetização mas com endividamento, embora haja vantagem de dedução tributária com as despesas do aluguel, conforme enquadramento fiscal.

Alguns fatores são importantes para a oferta da operação:

  • Alongamento do perfil do endividamento
  • Rebate fiscal sobre a despesa com locação

A operação precisa de fatores atrativos para os investidores:

  • Volume do negócio vinculado ao valor venal do imóvel
  • Capacidade do imóvel em recolocação (para eventual default)
  • Capacidade cadastral e financeira do vendedor (futuro inquilino)
  • Locação de, no mínimo, 120 meses em contrato atípico
  • Rentabilidade da locação mínima a partir de 0,8% ao mês sobre o valor do investimento

Operação geradora de caixa (capital de giro) com garantia do estoque de unidades residenciais autônomas prontas e não vendidas. A operação se dá através da antecipação das vendas futuras e contempla vários benefícios, tais como:

  1. Antecipação de até 50% do valor de mercado das unidades;
  2. Prazo para pagamento é de até 36 meses;
  3. Não há pagamento de parcela (PMT) mensal;
  4. Pode haver liquidação conforme as vendas do estoque;
  5. A operação preserva o fluxo do caixa da empresa;
  6. O Incorporador pode vender as unidades da forma mais conveniente;
  7. Taxa de juros pré-fixada, sem índice de correção monetária;
  8. Não incide IOF;
  9. Não há despesa de transferência das unidades da garantia.

Destinado ao financiamento da conclusão das obras de infraestruturas para loteamentos residenciais classificados como de primeira residência.

Para enquadramento da operação, é necessário:
a)SPE constituída e com RGI (registro Geral de incorporação) aprovado;
b)40% de vendas já realizadas;
c)20% de obras já executadas.

Os percentuais de vendas e obras acima indicados poderão ser alterados de acordo com o perfil do empreendimento e o player.

Algumas vantagens do produto:
a)Redução do investimento direto pelo loteador com aumento do retorno sobre o capital próprio investido;
b)Financiamento casado com o fluxo de caixa;
c)Não há cobrança de IOF;
d)Não há registro do endividamento junto ao SISBACEN;
e)Não há necessidade de emissão de CRI/CCI.

Operação voltada para a conclusão das obras de empreendimentos residenciais. A operação tem as seguintes características:

  1. Preservação do fluxo de avanço da obra;
  2. Financiamento de até 100% do valor da obra;
  3. Financiamento a partir de 50% das vendas realizadas;
  4. Poderá não haver amortização mensal durante a obra;
  5. Taxa de juros pré-fixada;
  6. Não incide IOF;
  7. A operação poderá ser paga com os repasses;
  8. Novas vendas formam “colchão” em conta vinculada.

Os indicativos de vendas e obra poderão variar, conforme o perfil do empreendimento e do player.

A securitização de recebíveis imobiliários é a venda/compra da carteira de recebíveis futuros, cuja característica principal é a ausência de coobrigação do loteador/incorporador, podendo ser realizada a operação quando atendidas condições legais e de mercado. As principais condições necessárias para a operação:

Empreendimento entregue e com Habite-se/TVO/TCO expedido;
Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento;
Previsão de emissão de CRI sem necessidade de anuência do comprador;
Previsão da notificação da cessão por meio do boleto;
Inserção do seguro MIP (morte e invalidez permanente);
Inserção da cobrança de taxa de administração dos créditos.

Havendo esses dispositivos contratuais nas vendas que formaram a carteira dos recebíveis, há meios para a venda/compra dos recebíveis através da securitização.

Independente da origem do papel, a existência de fluxo de recebíveis futuros poderá possibilitar a sua cessão, numa operação que coobriga o cedente a bancar eventual default e a garantir a adimplência dos recebimentos. Essa a grande diferença entre a securitização e a cessão dos recebíveis.

As principais instituições que operam com a antecipação da carteira de recebíveis imobiliários (fundos de investimentos imobiliários – FIIs ou fundos de investimentos em direitos creditórios – FIDCs) não focam sua análise nas garantias contratuais mas, sim, na relação jurídica estabelecida, seu prazo final, behavior (comportamento da carteira) e na condição de título performado (obrigação de fazer/dar/entregar cumprida pelo cedente).

A análise cadastral passa pela qualidade do devedor principal e pela qualidade do cedente (garantidor final da operação), se tornando uma análise de crédito comum.

Podemos auxiliar sua empresa na antecipação da carteira de recebíveis através da cessão, possibilitando o encontro das melhores taxas do mercado para a operação com aas características da sua carteira.

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